互联网长租公寓冲刺IPO

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互联网房地产行业经历了一波洗牌。曾经辉煌过的和平而美丽的房屋,金色的房屋和爱情房屋已在这次改组中被击败。如今,长期的互联网租赁公寓也已进入改组时期。所不同的是,该行业的马修效应正在增强,并且首席运营商正在尽最大努力冲刺IPO,以期更好,更长寿。

最近几天,蛋壳公寓和自由流通的新闻已经发布,上市时间也很接近。

根据首次公开募股,据说这个蛋壳公寓计划今年在美国上市。募集资金额为600-700百万美元。这个蛋壳公寓于今年3月完成了C轮融资,事后估值超过20亿美元。据IFR ASIA称,考虑在2020年在美国上市,有可能筹集5亿至10亿美元。它可以在今年6月免费完成5亿美元的B轮融资,其预测试估值约为45亿美元。

这意味着一年后,美国证券交易所很可能会活跃在中国的两只长期租赁公寓股票中。蛋壳和自由竞争也已从中国一级市场扩展到美国二级市场。然而,问题在于长期出租公寓中的许多工业问题仍未解决。冲刺IPO是否太紧急?

长期租赁公寓前有两把刀

2017年之前,长期租赁公寓受到市场青睐,并积累了大量资金。但是当热潮消退时,这条赛道的问题开始暴露在沙滩上。

根据同济研究所发布的一组数据,从2017年2月到2019年3月,有20多个父母租用的公寓品牌下降了。最新一例是乐高公寓和杭州安秀楼于今年7月宣布破产。与P2P和共享自行车一样,长期出租公寓也面临着“热风”。

事实上,长期出租公寓已经经历了这么多年,主要参与者已经无限接近二级市场阶段,该行业仍然存在许多问题,并且没有给出最佳解决方案。这些问题就像是摆在市场参与者面前的一把刀,使其陷入了困境。问题的根源不是市场低迷,而是因为市场过热,导致行业疯狂增长。

第一把刀,无法隐藏的租赁贷款。如果租户想“一对一”付款,则付款方式需要有一个中间环节:首先从金融公司借用租金贷款,金融公司将租金一次支付给长期租赁公寓,然后租户将每月向金融公司偿还贷款。否则,房客可能必须一次性支付全额租金。这是分散长期出租公寓的常用方法,也是问题的根源。

有了金融机构提供的“收入”,长期出租公寓经营者就有了继续发展的资本。但是,盲目追求扩张,在粗暴的管理方式下,运营商盲目花的钱不可能在短时间内收回。资金链断裂无法支付房主的租金,最终将破产。操作员跌倒后,房屋将被安置。作为主要的恢复,承租人必须继续偿还贷款,或者个人信用信息被涂成黑色。

在上海裕健公寓和杭州丁家发生问题之后,上海和浙江等许多地方监管部门都紧急停止了相关业务。但是今天这个问题仍然没有解决。可以看出,在黑猫投诉平台上,仍然有大量投诉涉及与租赁贷款有关的长期出租公寓。

第二把刀,不成熟的盈利模式。长期出租公寓经营过度,并具有单一盈利模式。运营商高度依赖房地产资源。如果要占领市场,他们将不得不投入资金来建造大量房屋,成为“两个房东”,然后将其租给租户。

一方面,长期出租公寓的长期建设和改造规模大,扩张的流动性差。一旦房屋空置,钱将被困,运营商仍将承担运营和维护成本;另一方面,长期租赁公寓通常依靠租金差额和服务费(类似于中介费),且单程路线和回收期长,而房屋维护和家具折旧则是隐性成本。尽管一些公司已经开始探索诸如清洁,搬家和娱乐设备之类的增值服务以扩大利润渠道,但是这种模式是可行的,并且用户需求尚未得到验证。

除了这两把刀以外,提高租金,虚假房屋,甲醛和售后服务已成为长期租赁公寓的障碍。如果未列出这些未解决的因素(如蛋壳公寓),它们可能会成为股价挫折的爆发点。

什么时候该列表不是最新的,什么时候应该?

如家快捷酒店和蛋壳公寓酒店并没有做出积极回应,但是从市场上流出的信息中,他们都选择毫不犹豫地冲刺IPO。

经过数轮改组并成功度过“爆炸性雷雨”的长期出租公寓几乎等于决赛的门票,贝壳是这些决赛选手中最好的。在分散式长期租赁公寓列表中排名前三。在这两个家庭争夺住房和租金之前,他们经历了太多的内斗。既然战争没有停止,他们仍然需要不断建立自己的竞争壁垒。

除分散式外,长期出租公寓还可分为房地产和集中式。我不会讨论独立于建筑物的集中式长期出租公寓,与小业主签订合同以分散住房的分散式长期出租公寓的模型比长期出租公寓更好或更糟。在房地产系统中。贫穷远不止这些。

万科博宇,龙湖冠宇,徐汇灵宇等房地产长期出租公寓都是由房地产公司诞生的,黄金勺子,住房,资本,品牌是它们的优势。徐汇首席执行官张惠华曾经承认,拥有一个有钱的父亲没有任何害处。就像第二代一样,家庭会更好。毫无疑问,资金是公寓业的基础。

要自由,蛋壳必须依靠自己。他们缺少钱,或者他们需要更多钱。

尽管该行业目前有许多限制因素,但分散式的长期租赁公寓必须走这条路,依靠烧钱扩大规模并竞争市场份额,以巩固其行业领导者的优势。在经营性现金流量赤字的情况下,他们必须依靠持续的融资来“重生”。随着大量长期出租公寓的减少,资本市场将更加谨慎。将来从一级市场获取资金将变得越来越困难。只有这样,我们才能转向二级市场,讲述有关经济利益规模的故事。此外,渴望获利的投资者也将把公司推向市场。

事实上,蛋壳公寓可能更急于上市。

早在2018年4月,蛋壳公寓完成了B轮融资后,蛋壳公寓的区域经理向36透露该公司正处于准备上市的状态。既然已经知道了上市的消息,那么这个蛋壳公寓计划比以前更早上市。由于该公司的估值和挂牌数量均不如房屋,因此“长期出租公寓优先股”的标题对蛋壳意义重大。

关于蛋壳和成功的市场自由,市场上并不缺少人才。但是,如果不是现在,应该什么时候?密切关注上市问题,上市后各种问题和风险仍有待解决,并在行业洗牌中落伍,即使在雷雨天气下,也需要在这两点之间做出权衡。

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