住房创新|住房发展如何突出底线保障和社会公平

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目前,在居民购房两极分化,商品住房成本上升,房价快速上涨等多重因素的影响下,特大城市普遍面临城市住房短缺和住房困难等问题。 “三明治”。通过梳理上海住房建设中存在的突出问题,分析了国家对大城市住房开发和人口调控的政策要求,提出了上海城市住房开发的对策和途径。

上海城市住宅发展概况

件继续改善。

836.jpg 根据“上海统计年鉴”(2001-2017),2017年城市信息中心数据汇编。

在空间布局方面,近年来土地利用的发展趋势表明,上海的城市住房正在中心城市之外迅速扩张,中心城外的郊区城镇和新城外的郊区已成为其中的主要区域之一。住宅用地扩张和人口聚集。中心城市吸收了近50%的常住人口,占该市住宅用地资源的35%。在轨道交通建设下,中心城区周边地区的住宅用地轴向扩张明显。宝山和闵行基本形成了一块发展。区域格局,土地利用规模接近1997年土地利用规模的6倍;郊区城镇住宅用地的增长是1997年的四倍多。

837.jpg 作者自画。 2017年城市信息中心数据整理

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在住房保障方面,经过多年的探索和发展,上海基本建成了廉租房,共享房产保障房(即经济适用房),公共租赁住房(包括单位出租房)和安置房(即安置房)。它的特点是“四位一体”,租房和购房住房保障体系。我们将按照“保证基本,广泛覆盖,可持续”的原则,为需要政府保护的各类住房困难家庭做出全面安排和分类解决方案。保障范围包括城市居住困难的城市居民和岗位稳定的外国居民。人口。到2017年,经济适用房的建筑面积将占该市城市住房面积的16%左右。随着住房保障覆盖面不断扩大,困扰上海数十年的住房短缺现已缓解。

上海住房发展面临的挑战

上海住房开发现状仍存在一些问题,影响住房资源的合理布局和有效利用,主要体现在以下几个方面。

1)公民需求不足

家庭规模的小型化是近年来上海人口发展最重要的趋势之一,不可避免地对住房面积提出了更高的要求。 “上海2035总则”明确要求到2035年,全市中小户型新房比例不低于70%。目前上海的中小型住宅(不足90平方米)住房比例较低,占全市住房单位总数的63%,低于同类城市的比例。世界(香港77%,首尔69%,纽约92%)。

上海是全国第一个进入老龄化和老龄化的城市。老年人口激增将对老年公寓和老式住房等住房类型产生巨大需求。

此外,越来越多的城市意识到需要通过提供“优质的人类住区”来留住人才。在建设全球城市的过程中,上海应该阻止人们因高房价和不断增加的生活压力而逃避“用脚投票”。

2)住房单元面积过大

上海的平均房价从2006年的每平方米9540元上涨到2016年的每平方米元,高于同期城市居民人均可支配收入(156%)的增幅。高于同期上海GDP(136%)的增幅。住房价格的上涨偏离了住房属性和改善民生的发展目标。

此外,大量新建住房和租赁房市场的不成熟影响了市场的消费能力,特别是增加了年轻创新群体的生活压力。在公寓面积方面,上海140多平方米的大型住宅单位占全市总数的8%以上,尤其是黄浦,静安,青浦,松江等地区,占15多个。 %。

另一方面,根据第六次人口普查的数据,上海42.1%的家庭是出租房,租金需求仍在扩大;然而,上海的新住房仍然主要用于出售,2017年新住房中不到15%是出租房。

3)经济适用房供应中的错位

在供给结构方面,政府或机构所拥有的公共租赁住房规模较小,但仍存在进入门槛限制和设施不完善等问题,难以满足最具创新性的租赁需求。初期阶段的群体;而上海机构持有的出租房主要针对一些高端住宅区和高端客户。尚未建立若干机构所有的房屋,以满足低收入和中等收入居民对经济适用房的需求。

件和公共服务的受保护群体。

4、住房供需“空间错位”

近年来,上海住宅建设向郊区快速扩张,郊区住宅布局的“空间错位”影响了住宅空间资源的有效供给。

以轨道交通服务能力为例,城市现有轨道交通站600米服务半径的居住用地覆盖水平迅速从中心城市下降。由于目前轨道交通的现状主要集中在中心城区,郊区轨道交通建设对住房分配的作用有待加强。此外,城郊轨道交通的建设还没有与其他公共交通方式相衔接,降低了轨道交通的空间组织效率,最终导致轨道交通与住宅建设用地的错位,导致城市轨道交通与住宅建设用地的错位。大量郊区居民区供给不足。

上海市城市规划设计研究院。

上海城市住宅发展的几点策略

1)以人为本:提供多样化需求的住房

住房开发的主体是人。住房规划最终是对人类需求的研究。住房供给要适应市场有效需求,顺应上海当前人口发展特点和未来发展形势,鼓励和倡导住房类型多样性,满足不同类型人群的生活需求。

首先是应对上海儿童和家庭小型化的趋势,增加和改革,增加中小型住房。一方面,在城市,特别是周边地区的轨道交通站,结合实际需求,继续增加中小型住房的供应;另一方面,利用中小房屋资源,加强石库门里和工人新村的大量中小户型。养老房屋的维修保养将积极推动这些房屋的综合改造和利用,实现中小房屋的连续使用。

二是应对人口老龄化趋势,鼓励发展经济适用房建设。在未来的很长一段时间里,家庭护理仍然是中国人口老龄化最理想的养老模式。因此,增加老年公寓或老年社区等经济适用房的供应是城市面临的新挑战。鉴于现有的居住区,有必要通过额外的建筑,施工和其他方式鼓励合理分配老年公寓,并倡导老年住房和普通住房的混合布局;优化现有的养老服务设施,积极推广现有住宅。该区适合老龄化改造,以实现家庭护理。

三是为外国人才建立多层次,多渠道,多形式的住房问题解决机制。为引进人才(特别是青年人才)提供出租房,鼓励改善一些交通便利,环境优美,设施齐全,文化容忍度高的社区;对于新招入的大学生,通过提供公共租赁住房或租金补贴等,以确保其过渡需求的灵活方式;鼓励工业园区和其他单位在园区内或周围建设公共租赁住房,以便安置该单位的员工。

2)股票视角:保证住宅用地供应

2016年4月宣布的《国土资源“十三五”规划纲要》需要超大型和大型城市中心,原则上不会安排新的建设用地计划。建设用地总量的“上限”和耕地保护的“硬约束”迫使超大城市依靠库存空间来提高质量和效率,以满足住宅用地的需求。

许多全球城市通过库存利用,二次更新和混合使用来探索住房的增量空间。《大伦敦规划》在每年2月发布的年度监测报告中,“通过土地使用转换的新增住宅用地比例”指标是住房开发的控制指标之一。绩效指标包括“最大化已开发的空间比例。 “为了实现”保持至少96%的新住房开发的目标是以前开发的土地“。

840.jpg表:《大伦敦规划》(2011)住房关键绩效指标(KPI)

在城市规划用地总量出现负增长的前提下,上海将使用2500万永久居民作为长期监管目标,未来的住房增长将满足当地城市化,人口结构调整和住宅的需求。住房改善。土地供应需要从单一的增量扩张转向多样化的土地挖掘。鼓励利用二次土地更新,旧房改造,工业区改造升级等,加快振兴城市大量低效,广泛利用的库存,充分挖掘新的住房供应空间,确保高效并大量使用建设用地。

同时,根据城镇发展阶段,新城镇的人口规模和产业支撑,设施配套,环境改善和住房占用水平,动态调整住宅用地的供给规模,结构,时间和发展强度。并提供规划用地。必须灵活地保留它,以满足可以在不同情况下携带人的城市的合理需求。

3)公平的视角:推广量身定制的经济适用房

安全住房是住房供应系统的重要组成部分。经济适用房供应的核心是确定保护对象和保障方式。目的是为不同阶段的受保护群体建立一个多层次的保障框架。

为中低收入家庭提供廉租住房,共享财产保障住房和租金补贴。考虑到这些受保护群体对就业,交通和公共服务的需求更为敏感,他们鼓励使用经济适用房的支持和混合布局,重点是“小集中和大分散”,将就业中心,交通场所相结合和公共活动。保证住房位于中心和其他区域。对于拆迁户,鼓励采用“主要货币补偿和实物安置补充”的方式。

对于有临时住房困难和短期工作的年轻企业家和企业家,他们可以通过提供出租房来降低生活成本。一方面,有必要提高新建住房的出租比例,适度增加就业聚集区的出租房比例,鼓励轨道交通站点的联合开发;另一方面,鼓励振兴闲置住房资源,鼓励闲置工厂和仓库。办公楼和酒店式公寓按照规定的程序改建为公共租赁房屋。同时,依靠市场和政府的共同努力,建立多元化的住房保障体系,并通过有效的立法体系和规划措施,有效解决住房短缺问题。

4)空间视角:引导住房布局,增加有效供给

住房空间布局的有效性不仅会影响居民的生活质量,还会影响整个城市的社会空间演变。根据上海市2035总规则建设的“主城区 - 新城 - 新城 - 村”城乡体系,结合城市住房发展现状和存在的问题,将城市分为五类:城市住房政策区实施不同的住房开发。战略。

从重点引导区到严格控制区,将逐步加强住房建设管理,加强住房和轨道交通,就业岗位和公共设施的空间整合,城市与宜居生活的融合。加强,优化和引导城市的功能结构。占领空间匹配。

合理确定主城区住宅用地供给规模,着力提高租赁和中小户型住房比例,吸引创新型企业家的居住地,保障主城区的活力;新城,核心城镇和中心城镇是未来人口引进和增加住宅用地的关键区域。供给规模,相应增加就业机会;严格控制一般新城镇住房建设规模,特别是在缺乏工业,交通,配套设施的郊区。

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在严格限制土地资源,人口发展特征变化,当前住房供需结构矛盾的背景下,特大城市住房开发应着眼于“保障基本住房权,提高生活质量”。 “,强调底线保护和社会公平。加快建立多代理供应,多渠道保障,租购住房体系;同时,优化住房空间配置,着力提高住房资源开发绩效,实现住房开发从“数量增长”向“质量改善”转变,从而提高公共幸福感和城市宜居性。

(作者是上海城市规划设计研究院的工程师。本文授权,转载自2018年第6号《上海城市规划》,原标题为《上海城镇住房发展问题和应对策略》,删除编辑。)